Nieuwe regels om woningmarkt te verbeteren, hebben vaak averechts effect
Marcel Arendsen BSc BRE MSc MSRE MRICS RM RT
14-10-2024
De Nederlandse woningmarkt is al sinds vele jaren ongezond en oververhit. Zelfs op Europees niveau staan we er belabberd voor. In plaats dat er maatregelen volgen om de markt gezonder te maken, blijken de meeste regels een averechts effect te hebben: het wordt nog slechter dan het al was. Op de Brecheisen Woningmarktrapportage van oktober 2024 waren verbazing en ontgoocheling groot.
De woningmarkt is complex en nooit eenduidig, er spelen altijd talloze factoren een rol wat het extra gecompliceerd maakt. Zo zou het fijn zijn als de door de gedaalde rente, lager geprijsde nieuwbouw in Nieuwegein en Vleuten -De Meern- Leidsche Rijn nu enig soelaas biedt aan al die mensen op een wachtlijst. Echter, mede door de grote Internationale School in Papendorp, zijn de woningen in deze wijken al sinds jaren jarenlang zeer in trek bij de internationale populatie (expats). Deze groep staat niet op een wachtlijst, maar een groot deel van de nieuwbouw zowel huur als koop wordt wel door hen ingenomen. Aangezien expats goed verdienen en onder een ander belastingregime vallen, zijn aanzienlijke overbiedingen eerder regel dan uitzondering. Het vervolg laat zich raden….
Utrecht verbiedt verkoop sociale huurwoningen
Op het Ronde Tafel Gesprek, waar van oudsher diverse corporaties aansluiten, bleek nog een ander fenomeen op de Utrechtse woningmarkt de gemoederen te verhitten. Elk jaar verkopen woningcorporaties ruim drieduizend sociale huurwoningen die leeg zijn komen te staan. Dat geld wordt gebruikt voor nieuwbouw en verduurzaming van het woningbezit. Maar de wachtlijsten voor sociale huur zijn lang. En de verkoop kan dus op kritiek rekenen. Men vindt dat sociale huurwoningen binnen de corporaties moeten blijven. Onder andere de gemeente Utrecht verbiedt daarom in de hele stad de verkoop van corporatiewoningen.
In een uitzending van Nieuwsuur (6 oktober 2024) liet de Utrechtse corporatie Woonin weten onder politieke druk te hebben ingestemd met de strenge regels. De corporatie noemt het verbod een “niet rationeel en op sentiment gebaseerd beleid dat op de lange termijn juist een averechts effect bereikt: namelijk de bouw van (nog) minder sociale huurwoningen.’ Want, zegt de corporatie, met het geld van één verkochte huurwoning kunnen 1,5 tot twee nieuwe huurwoningen worden gebouwd en door de maatregel zouden de corporaties dit jaar sowieso 10 miljoen euro mislopen. Dat betekent minder nieuwbouw, waar vooral de toch al geplaagde startersmarkt door zal worden getroffen.
Wet Betaalbare Huur bereikt niet het beoogde doel
Een maatregel die ook niet goed valt bij de aanwezigen omdat die eveneens op den duur juist tot een averechts effect (schaarste) kan leiden, is de Wet Betaalbare Huur. Er is al jaren krapte in het segment ‘middenhuurwoningen’ bestemd voor mensen met een ‘middeninkomen’: tussen ongeveer € 35.000 en € 70.000. In Utrecht, maar ook elders, het is een landelijk fenomeen, is al jarenlang een tekort van duizenden huurwoningen in dit middensegment. De Wet Betaalbare Huur moet de huurprijzen van woningen in het middensegment reguleren. De Wet, zo stelt de directie van Brecheisen Makelaars, is controversieel, onduidelijk en moeizaam. De huurder, die hiervan zou moeten profiteren, wordt er juist de dupe van. Zo worden onder meer beleggers ontmoedigd om nieuwe huurwoningen te bouwen of bestaande woningen te verhuren. Dit werkt verdere schaarste in de hand.
Naast een omvangrijke pakket aan (averechts uitvallende) fiscale maatregelen, is er sinds kort als ‘kers op de taart’ ook nog de earningsstrippingsregeling bijgekomen die zelfs de enkele taaie belegger die is overgebleven de laatste moed ontneemt. Daarover in een volgende blog meer.
*Met de woningmarktrapportages die sinds bijna 22 jaar ieder kwartaal worden georganiseerd, stimuleert Brecheisen Makelaars de samenwerking. Daarnaast beschikt Brecheisen Makelaars dankzij een eigen R&D afdeling over unieke data over de regionale woningmarkt op detailniveau in Houten, Utrecht, Vleuten-De Meern-Leidsche Rijn. De cijfers vind je in de Woningmarktrapportage. Zie Brecheisen woningmarktrapportages van de afgelopen jaren: geven een prima inzicht in de Utrechtse nieuwbouw
