Ben je een woningeigenaar of potentiële koper dan heb je inmiddels wel begrepen dat de eigen woning door zowel gemeente (voortdurende stijging gemeentelijke lasten) als door de overheid (steeds meer beperkingen onder andere van de hypotheekrenteaftrek) als een aantrekkelijke melkkoe wordt gezien. Een van de belangrijkste items die momenteel speelt, is de afbouw van de HypotheekRenteAftrek (HRA) die breed wordt gedragen door partijen als D66, GroenLinks-PvdA, SP, ChristenUnie, en Volt. VVD en FvD pleiten voor behoud van de HRA. Nu is al lang geleden besloten die hypotheekrenteaftrek (ooit een stimuleringsmiddel in de naoorlogse woningmarkt) met stapjes af te bouwen. Dit jaar gaat het voor mensen met een inkomen tussen de € 38.883 en € 79.137 naar maximaal 37,56%. Houd er als huizenkoper rekening mee dat de HRA een politiek issue is dat hoogstwaarschijnlijk op den duur geheel zal verdwijnen.
Eigenwoningforfait
Een item waar je veel minder over hoort, maar wat behoorlijke fiscale en financiële consequenties heeft, is het eigenwoningforfait. Ben je bezitter van een eigen woning, dan telt de fiscus een bedrag (het eigenwoningforfait) bij je inkomen uit werk en woning op. Door dit forfait wordt de hypotheekrenteaftrek lager. Voor woningen met een waarde tussen de € 75.000 en € 1.340.000 is dit percentage 0,35% in 2026. Is jouw woning meer waard? Dan betaal je over alles boven de € 1.340.000 2,35%. De grens van deze zogenoemde villatax ligt in 2026 € 10.000 hoger dan vorig jaar.
Hillen-aftrek
Als je geen of een kleine hypotheekschuld hebt, kan de bijtelling van het eigenwoningforfait groter zijn dan de aftrekbare hypotheekrente. Die bijtelling wordt vervolgens verminderd door de zogenoemde Hillen-aftrek. Ook die Hillen-aftrek (waardoor je dus minder belasting betaalt in box 1) is een doorn in het oog van de politiek en wordt afgebouwd (in stapjes, evenals de HRA). Maar in het Belastingplan 2026 wordt de afbouw van de Hillen-aftrek versneld, zodat deze niet in 2048 maar in 2041 uitgefaseerd is. Volgens de oorspronkelijke plannen zou het percentage van de aftrek dalen met 3,33% per jaar. Dit wordt echter vanaf 2026 4,8% per jaar.
Ondersteuning starters: geen overdrachtsbelasting en NHG
Goed nieuws is er ook voor 2026. De fiscale ondersteuning van starters, een groep die het moeilijk heeft op de huidige woningmarkt, wordt uitgebreid. Zo komt er 30.000 euro bij de woningwaardegrens (de maximale koopsom) en stijgt deze naar € 555.000,-. Huizenkopers tussen 18 en 35 jaar betalen tot deze grens onder voorwaarden geen overdrachtsbelasting voor een woning.
Daarnaast kunnen (door-)starters profiteren van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De NHG maakt het kopen van een huis veiliger en toegankelijker door een borgstelling te bieden voor je hypotheek. Daarmee krijgen jij en je geldverstrekker een stukje bescherming tegen financiële risico’s bij onverwachte gebeurtenissen (zoals werkloosheid or arbeidsongeschiktheid). Hierdoor wordt een restschuld bij gedwongen verkoop vaak kwijtgescholden. De NHG leidt meestal tot een lagere hypotheekrente. In 2026 stijgt die NHG grens met 20.000 euro naar 470.00 euro. De provisie die betaald moet worden blijft 0,4%. Bij een hypotheek van € 470.000 euro betekent dit dat er geen € 2.700, maar € 1.880 aan premie moet worden betaald om gebruik te maken van het NHG-vangnet.
Overdrachtsbelasting
Er wordt vanaf 1 januari 2026 een algemeen tarief van 8% overdrachtsbelasting ingevoerd voor woningen. Dit tarief geldt als je zelf niet in de woning gaat wonen, dus bij verhuur, vakantiewoning of woning voor kind. Het verlaagde tarief van 2% geldt bij woning als hoofdverblijf. En daarnaast is er een startersvrijstelling voor personen jonger dan 35 jaar (zie hierboven onder kop ‘Ondersteuning starters’. Het tarief van 10,4% geldt alleen nog voor niet-woningen.
Meer weten over de woningmarkt in Utrecht e.o.?
Schrijf je in voor de Woningmarktrapportages die Brecheisen Makelaars ieder kwartaal uitgeeft.
Schrijf je in voor de Brecheisen Nieuwsbrief.
Volg de Brecheisen Blogs.