Utrechtse woningmarkt : oververhitting of zeepbel?

Omdat de economie minder hard groeit, de rente stijgt, en de bouw- en energieprijzen stijgen, verwacht Brecheisen makelaars dat de huizenprijsgroei de komende jaren afzwakt. In de Brecheisen Woningmarktrapportage die ieder kwartaal verschijnt en in april 2022 voor de 76ste keer werd georganiseerd, bleek dat bestaande koopwoningen in de regio Utrecht eind 2021 20% duurder waren dan een jaar eerder. De twintig aanwezigen (ontwikkelaars, beleggers, aannemers en makelaars) voorzien voor 2022 een verdere stijging van zo’n 15%. Dus wel een stijging, maar minder dan afgelopen jaren.

We vergeten wel eens dat de Nederlandse woningmarkt al vanaf 2015 tekenen van oververhitting vertoont. Toen ontstonden in delen van Amsterdam en Utrecht overspannen taferelen op de woningmarkt. Populaire huizen werden ondanks de strenge financieringsnormen vaak fors boven de toch al aanzienlijke vraagprijzen verkocht. Biedingen met een financieringsvoorbehoud waren bij voorbaat kansloos. De belangrijkste reden voor oververhitting: de vraag overtrof vooral in Amsterdam en Utrecht verre het aanbod.

Bij oververhitting is sprake van een krappe markt waar de vraag veel groter is dan het aanbod. De krapte-indicator voor Utrecht Stad is historisch laag. Brecheisen becijferde dat die al jarenlang minder is dan 1, dat wil zeggen dat consumenten uit minder dan 1 huis kunnen kiezen. De prijzen stijgen en toch blijven kopers overbieden om maar die gewenste woning te bemachtigen. Oververhitting is typisch ook een gevolg van de stagnatie in de bouw die we al enkele jaren mee maken: de gewenste nieuwbouw komt maar niet, maar men wil wel dringend een woning in de krappe markt. Is dit een gevaarlijke situatie? Is er sprake van een zeepbel die wellicht kan barsten? Nee dat is er niet. Bij een zeepbel wijken de prijzen van woningen sterk naar boven af, ver van de onderliggende fundamentele waarde en in geen verhouding tot inkomen en rente. Maar met het huidige inkomens- en renteniveau stijgen de prijzen nog verder door. Bovendien wordt zo’n zeepbel vaak gevolgd door een snelle en sterke prijsdaling (een crash). De huidige woningmarkt heeft deze kenmerken niet, daarom spreken we sinds de afgelopen 7 jaar over oververhitting, en niet over een zeepbel die gaat barsten.