Een onderzoeksplicht voor de koper en een mededelingsplicht voor de verkoper: op papier lijkt alles keurig geregeld voor kopers. Maar de waarheid is dat in de hectiek van de huidige krappe markt kopers vaak de dupe worden. Niet voor niets becijferde Achmea Rechtsbijstand dat het aantal juridische conflicten over verborgen gebreken in gekochte woningen vorig jaar (2025) met 14 procent is gestegen.
Geen tijd. Geen goede informatie. Wie verder geïnformeerd wil worden, maakt in veel huidige, hectische markten gewoon geen kans meer. Wie vragen stelt, wordt als vervelend beschouwd en eindigt achterin de rij van potentiële kopers. De huidige situatie op de woningmarkt kan zo een voedingsbodem zijn voor juridische conflicten. Het is immers geen brood dat je koopt, maar het gaat om aanzienlijke bedragen. Maar hoe zit het nu eigenlijk met die onderzoeksplicht en mededelingsplicht, wat houdt dat in en is het niet toereikend?
Te beginnen bij de mededelingsplicht, wat is dat? De verkoper is verplicht de koper te informeren over zaken die van belang kunnen zijn. Doe je zaken met een NVM-makelaar dan zal hij/zij de NVM-vragenlijst gebruiken, die geeft structuur aan deze plicht. Het probleem bij de mededelingsplicht is dat het gaat om wat de verkoper bekend is. Dus is er ergens niet- of nauwelijks zichtbare lekkage dan kan de verkoper zich beroepen op het feit dat de lekkage bij hem/haar niet bekend was. Daarnaast: gebreken die zichtbaar zijn, vallen niet onder de mededelingsplicht. Dat valt dan weer onder de onderzoeksplicht van de koper, die dient zelf onderzoek te doen naar zichtbare gebreken, als scheuren in muren en verrotte kozijnen.
Je begrijpt hoe belangrijk dan de bezichtiging wordt. Immers, er zijn niet veel momenten waarop je een aan te kopen woning kan inspecteren op zichtbare gebreken. Loop je door het huis, film dan alles. Het huis, maar ook eventuele gebreken. Ontdek je als koper een gebrek bij de bezichtiging, dan kan dat later niet meer als verborgen gebrek worden benoemd, en komt dus voor rekening van jou. Maar onderzoeksplicht gaat verder dan alleen bouwkundige gebreken, het geldt ook voor juridische aspecten als erfdienstbaarheden. Een bekende is het recht van overpad. Het kan zo maar zijn dat je je buren toestemming moet geven om een gedeelte van je perceel te betreden zodat je buren bij een deel van hun huis kunnen komen.
Verder behoort tot die informatieplicht ook het bestemmingsplan. Zo weet je of er in de buurt voorschriften gelden, of men van plan is een geheel nieuwe wijk te bouwen op het weiland waar jij op kijkt, of je buurman van plan is te verbouwen of dat er een verbouwing is geweest aan het huis dat je wilt kopen (check de afgegeven vergunningen). Wie het zorgvuldig wil doen, of vermoed dat er wel eens problemen kunnen zijn met verontreiniging van de grond, kan de bodem laten checken. Om je te informeren over die bodem, kan je ook in eerste instantie terecht op het Knooppunt Bodeminformatie (bodemloket.nl). Daar vind je een webkaart met bodeminformatie: of de bodem ergens is onderzocht, er bijvoorbeeld een sanering loopt of andere beperkingen op het gebruik van de bodem zijn. Ook kun je informatie vinden over bijvoorbeeld grondwaterbeschermingsgebieden en PFAS interactieve kaart bij bodemloket.nl
Wat moet je nu doen om bovenstaande problematiek rond de informatieplicht zoveel mogelijk te vermijden? Laat allereerst een bouwkundige keuring uitvoeren voordat je het huis koopt. Het kost wel snel tussen de 400 en 600 euro, maar levert echt goede informatie op. Soms wordt zo’n bouwkundige keuring ook ingezet in de onderhandelingen. Immers, als het dak op korte termijn vervangen moet worden kan dat een onderhandelingspunt zijn. Helaas gaat dit niet voor iedere markt op. Als je iets koopt in een hectische markt waar ‘wie het eerste komt die het eerst maalt’ geldt en overbieden het devies is, gaat onderhandelen vaak niet meer op. Dat is de huidige realiteit en heeft onder meer geleid tot die stijging van juridische conflicten over verborgen gebreken waar we deze blog mee begonnen. Een ander advies dat we je kunnen meegeven, is: check het energielabel. Dat zegt veel over hoe de vorige bewoner met het huis is omgegaan en zegt ook veel over het bouwfysieke aspect.
Het kopen van een huis betekent hard werken in korte tijd. Een aankoopmakelaar kan je daar goed bij helpen: onderhoud, gebreken, reparaties bestemmingsplannen, kadastrale gegevens, VVE gegevens en clausules (asbestclausule, ouderdomsclausule). Al die zaken rond de aan- en verkoop van de woning wat voor jou nieuw is, maar voor de makelaar dagelijks werk.
Meer weten over de woningmarkt in Utrecht e.o.?
Meer informatie over de Brecheisen aankoopmakelaar.
Schrijf je in voor de Woningmarktrapportages die Brecheisen Makelaars ieder kwartaal uitgeeft.
Schrijf je in voor de Brecheisen Nieuwsbrief.
Volg de Brecheisen Blogs.