Update: 8 oktober 2026

Is dit een goed moment om te verkopen?

• Is de huidige markt in Utrecht volgens jullie een gunstige markt voor verkopers?
  Ja. Utrecht blijft een krappe markt met veel vraag. Er staan 376 woningen te koop en bij 89,6% van de verkopen wordt meer betaald dan de laatste vraagprijs. Wel hebben kopers meer keuze dan een jaar geleden en kiezen ze kritischer.
• Waarom wel of waarom niet?
  Het aanbod daalde in één kwartaal met 15,1%, terwijl de totale zoekvraag nog altijd 14,4% hoger ligt dan een jaar geleden. Tegelijk verkoopt bijna negen op de tien woningen boven de vraagprijs. Dat geeft verkopers een sterke uitgangspositie, maar niet iedere woning profiteert daar automatisch evenveel van. Vraagprijs, woningtype en locatie maken meer verschil.
• Welke ontwikkeling zou voor een verkoper aanleiding zijn om juist nu te verkopen?
  Vooral de combinatie van veel zoekers en een aanbod dat na het voorjaar weer afneemt. Utrecht telt 23.116 zoekvragen, terwijl het actuele aanbod in één kwartaal van 443 naar 376 woningen daalde. Wie een courante woning heeft, komt dus in een markt met veel potentiële belangstelling.
• Zijn er signalen dat een verkoper beter kan wachten?
  Niet op basis van deze cijfers. De middelste verkoopprijs ligt lager dan vorig kwartaal, maar nog 1,5% boven vorig jaar. De prijs per vierkante meter ligt zelfs 6,6% boven vorig jaar. Er is daarom geen cijfermatige basis om te stellen dat wachten automatisch een beter verkoopresultaat oplevert.
• Welke verwachtingen hebben jullie voor de komende 3–6 maanden?
  Niet beschikbaar als harde prognose. De huidige cijfers laten vooral zien dat de markt krap blijft. Of dat de komende maanden zo blijft, hangt af van hoe aanbod en vraag zich ontwikkelen. De verwachting is dat de krapte zal blijven, zeker gezien het aanbod naar aanleiding van de uitpondingen langzaam begint op te drogen.

Wat betekent de marktontwikkeling voor mijn verkoopprijs?

• Wat zegt de huidige prijsontwikkeling over de waardeontwikkeling van woningen?
  De middelste verkoopprijs bedraagt € 679.087. Dat is 7,9% lager dan vorig kwartaal, maar 1,5% hoger dan een jaar geleden. De prijs per vierkante meter ligt op € 7.101: 2,0% lager dan vorig kwartaal en 6,6% hoger dan vorig jaar. Het kwartaalbeeld is dus rustiger, terwijl het jaarbeeld nog steeds prijsstijging laat zien.
• Is de ontwikkeling van de mediane verkoopprijs een goede graadmeter voor een individuele woning?
  Nee. Het is een goede graadmeter voor de markt, maar niet voor één specifieke woning. De verkoopprijzen per vierkante meter verschillen sterk per woningtype en ook tussen de Utrechtse wijken. Voor jouw woning tellen dus vooral vergelijkbare woningen op dezelfde plek.
• Wat zegt de prijs per m² van € 7.101 over de huidige markt?
  Dat het onderliggende prijsniveau stevig blijft. Hoewel de prijs per vierkante meter 2,0% lager ligt dan in het 2e kwartaal, ligt die nog 6,6% hoger dan een jaar geleden. Een lager kwartaalcijfer betekent dus niet automatisch dat de Utrechtse woningmarkt in waarde daalt.
• Wanneer kan een woning duidelijk meer of minder waard zijn dan het gemiddelde per m²?
  Dat zien we al tussen de woningtypen. Tussenwoningen komen uit op ongeveer € 7.169 per m², hoekwoningen op € 6.708, oudere appartementen op € 6.954 en nieuwere appartementen op € 6.961. Bij 2-onder-1-kapwoningen ligt de mediaan rond € 7.299, al gaat het daar om weinig transacties. Daarnaast verschillen de prijzen tussen wijken duidelijk.
• Welke factoren bepalen volgens Brecheisen momenteel het grootste verschil in verkoopprijs?
  Uit deze rapportage kunnen we vooral woningtype, locatie en prijsstelling onderbouwen. Eén Utrechts gemiddelde zegt daarom niet genoeg over de waarde van jouw huis.

Hoeveel concurrentie heb ik als verkoper?

• Wat betekent het dalende woningaanbod concreet voor een verkoper?
  Dat kopers binnen één kwartaal weer minder woningen hebben om uit te kiezen. Dat helpt je als verkoper, maar op jaarbasis is er nog wel 26,6% meer aanbod. De concurrentie is dus kleiner dan afgelopen kwartaal, maar groter dan een jaar geleden.
• Hoe belangrijk is het dat er slechts 376 woningen beschikbaar zijn?
  Dat is belangrijk, vooral in verhouding tot 870 verkopen in hetzelfde kwartaal. De verhouding tussen aanbod en verkopen staat op 1,3. Dat is nog steeds een krappe markt. Van ruim kiezen is voor kopers geen sprake.
• Kunnen jullie aangeven hoeveel vergelijkbare woningen gemiddeld concurreren met een woning die nieuw in verkoop komt?
  Niet beschikbaar. De cijfers geven het totale aanbod en de marktverhouding per woningtype, maar niet hoeveel direct vergelijkbare woningen op hetzelfde moment met één specifieke woning concurreren.
• Welke woningtypen hebben momenteel relatief weinig concurrentie?
  Tussenwoningen vallen het duidelijkst op. Er staan 68 tussenwoningen te koop, 45,6% minder dan vorig kwartaal, terwijl er 258 werden verkocht. Ook oudere appartementen hebben veel transacties tegenover het beschikbare aanbod. Bij nieuwere appartementen is de markt relatief ruimer geworden.
• Zijn er bepaalde prijsklassen waarin verkopers duidelijk minder concurrentie hebben?
  Niet betrouwbaar vast te stellen uit de samengevoegde kwartaaldata. Daarvoor is een uitsplitsing nodig van actueel aanbod én vraag per prijsklasse.

Hoe groot is de vraag naar mijn woning?

• Wat zegt het aantal van 23.116 woningzoekers daadwerkelijk over de verkoopkansen?
  Dat er een grote groep actief naar woningen en appartementen in Utrecht zoekt. Het totaal ligt 3,3% lager dan vorig kwartaal, maar nog 14,4% boven een jaar geleden. De vraag trekt zich dus niet terug, maar ligt duidelijk boven het niveau van 2025.
• Hoeveel van deze zoekers zijn volgens jullie daadwerkelijk potentiële kopers?
  Niet exact beschikbaar. De zoekdata is een goede indicator voor belangstelling, maar 23.116 zoekvragen betekenen niet dat er 23.116 koopklare bieders zijn.
• Welke woningtypen zijn momenteel het meest gewild?
  Op hoofdniveau zijn er 12.521 zoekvragen naar woonhuizen en 10.595 naar appartementen. De vraag naar woonhuizen is dus groter. Ten opzichte van vorig kwartaal daalt de woonhuisvraag met 6,1%, terwijl de appartementenvraag vrijwel gelijk blijft.
• Welke prijsklassen kennen de meeste vraag?
  Niet betrouwbaar kwantificeerbaar uit de samengevoegde cijfers. De aangeleverde Funda-data laat het totale aantal zoekers naar woningen en appartementen zien, maar geeft in de cijfermatige dataset geen voldoende exacte verdeling per prijsklasse.
• Zijn er verschillen tussen wijken binnen Utrecht?
  Ja, duidelijk. Utrecht Zuid en Utrecht Oost zijn bijvoorbeeld krapper dan Utrecht Centrum en Utrecht West. Ook verkoopprijzen, verkooptijden en het aandeel verkopen boven de vraagprijs verschillen sterk per wijk.
• Welke woningen worden volgens jullie het snelst opgepakt door zoekers?
  Tussenwoningen en appartementen verkopen gemiddeld snel, met een middelste verkooptijd rond 22 dagen. 2-onder-1-kapwoningen komen op ongeveer 19 dagen, maar daar zijn slechts drie transacties, waardoor dat cijfer minder stevig is. Hoekwoningen doen er met ongeveer 31 dagen juist langer over.

Kan ik nog boven de vraagprijs verkopen?

• Wat betekent het dat 89,6% van de woningen boven de vraagprijs wordt verkocht?
  Dat boven de vraagprijs verkopen in Utrecht nog steeds eerder regel dan uitzondering is. Bij bijna negen van de tien transacties ligt de verkoopprijs hoger dan de laatste vraagprijs. Dat wijst op stevige concurrentie om passend aanbod. Laat jouw aankoopmakelaar je dus altijd goed adviseren of een woning laag, reëel of hoog in de markt gezet is.
• Is boven de vraagprijs verkopen nog steeds de norm voor bepaalde woningtypen?
  Ja. Bij oudere appartementen gebeurt dit bij ongeveer 91,4% van de verkopen en bij tussenwoningen bij circa 91,1%. Bij nieuwere appartementen ligt dit rond 82,6% en bij hoekwoningen rond 79,5%. Bij 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande woningen zijn de aantallen transacties te klein om het percentage zwaar te wegen.
• Waarom is het percentage boven de vraagprijs gedaald van 92,0% naar 89,6%?
  De cijfers laten de daling zien, maar niet de exacte oorzaak. Wel past het bij een markt waarin kopers kritischer kiezen en op jaarbasis meer aanbod hebben. Dat is een duiding, geen bewezen oorzaak.
• Wat zegt het gemiddelde overbiedingsbedrag van € 60.800?
  Belangrijk: de bron geeft hier een mediaan, geen gemiddelde. Bij woningen die boven de vraagprijs verkochten, ligt het middelste bedrag € 60.800 boven de laatste vraagprijs. Vorig kwartaal was dat € 63.000 en een jaar geleden € 55.062. De bieddruk neemt dus iets af ten opzichte van het voorjaar, maar blijft hoger dan vorig jaar. Hier geeft een percentage per prijsklasse uiteraard een reëler beeld.
• Bij welke woningen is de kans op overbieden momenteel het grootst?
  Als we de segmenten met voldoende transacties bekijken, springen oudere appartementen en tussenwoningen eruit. Daar verkoopt ruim 91% boven de vraagprijs. De percentages bij vrijstaande en 2-onder-1-kapwoningen zijn ook hoog, maar de aantallen zijn daarvoor te klein om er een stevige marktconclusie aan te verbinden.
• Moet een verkoper nog steeds bewust onder de marktwaarde inzetten om meerdere biedingen te krijgen?
  Dat volgt niet uit deze cijfers. De cijfers ondersteunen vooral dat de juiste vraagprijs belangrijk is. Een te hoge startprijs kan kopers afremmen, terwijl de markt bij goed passend aanbod nog steeds veel bieddruk laat zien.

Hoe bepaal ik een slimme vraagprijs?

• Wat is volgens Brecheisen momenteel de grootste fout die een verkoper kan maken bij het bepalen van de vraagprijs?
  Ervan uitgaan dat de markt iedere prijs wel opvangt. Er wordt veel overboden, maar kopers kiezen kritischer en hebben meer vergelijkingsmateriaal dan een jaar geleden. Vraag je te veel, dan krijg je minder vanzelfsprekend dezelfde concurrentie.
• Wanneer is een woning te hoog geprijsd?
  De kwartaaldata geeft geen vaste grens. Een vraagprijs is te hoog wanneer die niet aansluit op recente, vergelijkbare verkopen binnen hetzelfde woningtype en dezelfde wijk.
• Wanneer kan een scherpe vraagprijs juist extra belangstelling opleveren?
  Wanneer die goed aansluit op de actuele marktwaarde en het zoekgedrag van de doelgroep. De data laat zien dat de concurrentie bij passende woningen groot blijft, maar geeft geen exact prijsniveau waarop extra belangstelling ontstaat.
• Hoe belangrijk is de eerste week na publicatie?
  Niet beschikbaar. De kwartaaldata bevat geen uitsplitsing van bezichtigingen, biedingen of verkopen per verkoopweek.
• Welke signalen laten zien dat een vraagprijs goed gekozen is?
  Niet rechtstreeks beschikbaar op woningniveau. De rapportage laat wel zien dat verkoopsnelheid, bieddruk en het verschil tussen woningtypen goede marktankers zijn.
• Wanneer zou Brecheisen adviseren om de vraagprijs aan te passen?
  De data geeft geen vaste termijn. Wel ligt de middelste verkooptijd in Utrecht op 24 dagen. Als een woning duidelijk langer te koop staat dan vergelijkbare woningen én de serieuze belangstelling achterblijft, is dat aanleiding om de strategie opnieuw te beoordelen.

Hoe snel wordt mijn woning verkocht?

• Wat betekent een gemiddelde verkooptijd van 24 dagen voor een individuele verkoper?
  De bron gebruikt hier de mediane verkooptijd: ongeveer 24 dagen. De helft van de verkochte woningen gaat sneller en de helft doet er langer over. Het is dus geen garantie voor jouw eigen woning.
• Is 24 dagen volgens jullie kort, gemiddeld of lang?
  Kort. Utrecht verkoopt nog steeds snel. Wel ligt de middelste verkooptijd ongeveer één dag hoger dan vorig kwartaal en een jaar geleden. Kopers nemen dus iets meer tijd, maar van een trage markt is geen sprake.
• Waarom duurt de verkoop van een twee-onder-een-kapwoning gemiddeld 19 dagen?
  De cijfers geven geen oorzaak. Bovendien gaat het in dit kwartaal om slechts drie verkochte 2-onder-1-kapwoningen. Daardoor moet je de 19 dagen voorzichtig interpreteren; één of twee transacties kunnen het cijfer sterk beïnvloeden.
• Welke woningtypen worden sneller verkocht?
  2-onder-1-kapwoningen komen uit op circa 19 dagen, tussenwoningen op ongeveer 22 dagen en beide appartementcategorieën eveneens rond 22 dagen. Hoekwoningen hebben met circa 31 dagen meer tijd nodig. Bij de 2-onder-1-kapwoningen is het aantal transacties wel klein. Uit deze cijfers blijkt dat het gros van de woningen nog steeds vanuit de eerste bezichtingsdagen verkocht wordt.
• Wanneer moet een verkoper zich zorgen maken als de woning nog niet verkocht is?
  De data geeft geen harde grens. Als je woning duidelijk langer te koop staat dan de circa 24 dagen van de totale markt én langer dan vergelijkbare woningen van hetzelfde type, ontstaat wel reden om prijs en positionering opnieuw te bekijken.
• Welke factoren hebben de meeste invloed op de verkooptijd?
  Uit deze data kunnen we vooral verschillen naar woningtype en wijk aantonen. De afzonderlijke invloed van onderhoud, energielabel, presentatie of andere woningkenmerken is niet gemeten.

Maakt mijn woningtype verschil?

• Welke woningtypen zijn momenteel het meest kansrijk voor verkopers?
  Tussenwoningen en oudere appartementen springen eruit. Tussenwoningen hebben relatief weinig aanbod en 91,1% verkoopt boven de vraagprijs. Bij oudere appartementen ligt dat aandeel op 91,4% en is het transactievolume groot.
• Welke woningtypen kennen de grootste vraag?
  Op hoofdniveau kennen woonhuizen de grootste zoekvraag: 12.521 tegenover 10.595 voor appartementen. Een exacte verdeling van de zoekvraag over tussenwoningen, hoekwoningen en vrijstaande woningen staat niet in de samengevoegde cijferdata.
• Welke woningtypen kennen relatief veel aanbod?
  Appartementen hebben in absolute aantallen het meeste aanbod: 168 appartementen van vóór of uit 1970 en 106 appartementen van na 1970. Vooral die laatste groep valt op: het aanbod ligt 60,6% hoger dan een jaar geleden.
• Zijn er duidelijke verschillen tussen appartementen, tussenwoningen, hoekwoningen, twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen?
  Ja. Tussenwoningen hebben weinig aanbod, veel transacties en hoge bieddruk. Oudere appartementen laten eveneens sterke bieddruk zien. Nieuwere appartementen hebben relatief meer keuze. Hoekwoningen verkopen met circa 31 dagen langzamer. Bij 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande woningen zijn de aantallen zo klein dat kwartaalpercentages snel vertekenen.
• Zijn er woningtypen waarbij de markt duidelijk verandert ten opzichte van een kwartaal geleden?
  Ja. Het aanbod tussenwoningen daalt met 45,6%, terwijl het aanbod nieuwere appartementen juist 6,0% stijgt. Bij hoekwoningen daalt het aantal transacties met 30,2% en loopt de middelste verkooptijd op van circa 23 naar 31 dagen. De verschillen tussen woningtypes worden dus groter.

Maakt mijn locatie binnen Utrecht verschil?

• Zijn er duidelijke verschillen tussen wijken of buurten in Utrecht?
  Ja. Binnen de Utrechtse wijken in de rapportage varieert de marktkrapte sterk. Utrecht Zuid zit op 0,7 en Utrecht Oost op 1,0, terwijl Utrecht West op 1,5 en Utrecht Centrum op 2,0 zit. De plek van je woning maakt dus aantoonbaar verschil.
• Welke locaties zijn momenteel extra gewild?
  Utrecht Zuid en Utrecht Oost vallen op door de zeer krappe verhouding tussen aanbod en verkopen. In Oost verkoopt 92,8% boven de vraagprijs en in Zuid 90,9%. Ook Utrecht West kent met 93,8% veel bieddruk, al is daar meer aanbod en duurt verkoop langer.
• Welke locaties kennen relatief meer aanbod of langere verkooptijden?
  Utrecht West telt 118 woningen in aanbod en heeft een middelste verkooptijd van 30 dagen. Utrecht Noord telt 92 woningen en komt op 26 dagen. In Utrecht Zuid ligt het aanbod met 16 woningen juist veel lager en de verkooptijd rond 22 dagen.
• Hoe belangrijk is ligging ten opzichte van voorzieningen, scholen, openbaar vervoer en uitvalswegen?
  Niet beschikbaar in deze kwartaaldata. De marktdata toont dát locatie verschil maakt, maar meet niet welk deel daarvan door scholen, OV, voorzieningen of bereikbaarheid komt.
• Kunnen jullie de consument helpen begrijpen waarom twee vergelijkbare woningen in verschillende delen van Utrecht een andere verkoopkans hebben?
  Ja, voor zover de marktdata dat ondersteunt. Tussen wijken verschillen aanbod, prijs per vierkante meter, verkoopsnelheid en bieddruk duidelijk. Daardoor kan hetzelfde woningtype in Utrecht Oost in een andere concurrentiepositie terechtkomen dan in Utrecht West. Voor de exacte waarde van één woning blijft een vergelijking op straat- en woningniveau nodig.

Wat moet ik doen vóórdat ik mijn woning te koop zet?

• Welke drie dingen moet een verkoper volgens Brecheisen absoluut doen vóór de woning online komt?
  De kwartaaldata geeft geen volledige verkoopchecklist. Wat de cijfers wél ondersteunen: bepaal de waarde op basis van jouw woningtype en plek, kies een vraagprijs die bij die markt past en bepaal vooraf hoe je woning zich verhoudt tot het concurrerende aanbod.
• Hoe belangrijk zijn presentatie, fotografie en styling?
  Niet gemeten in deze data. We kunnen uit deze cijfers geen effect op verkooptijd of opbrengst berekenen.
• Welke verbeteringen aan een woning leveren doorgaans de meeste verkoopwaarde of aantrekkingskracht op?
  Niet beschikbaar in de aangeleverde marktdata.
• Moet een verkoper verbouwen voordat hij verkoopt?
  Niet uit deze cijfers te bepalen. Daarvoor moet je de kosten en mogelijke opbrengst per woning beoordelen.
• Hoe belangrijk zijn energielabel en verduurzaming voor de verkoopbaarheid?Niet beschikbaar in deze dataset. De cijfers zijn niet uitgesplitst naar energielabel of verduurzamingsniveau.

Wat vertelt deze markt over de komende periode?

• Welke ontwikkeling houden jullie de komende kwartalen het scherpst in de gaten?
  De verhouding tussen aanbod en vraag. Daarnaast zijn het aandeel verkopen boven de vraagprijs, de verkooptijd en de prijs per vierkante meter belangrijke signalen. Nu zien we meer keuze dan een jaar geleden, maar tegelijk nog veel bieddruk.
• Verwachten jullie dat het aanbod verder afneemt of juist toeneemt?
  Niet betrouwbaar te voorspellen op basis van deze data. In het afgelopen kwartaal daalde het aanbod met 15,1%, terwijl het nog 26,6% boven vorig jaar ligt.
• Verwachten jullie dat kopers weer meer gaan overbieden?
  Niet beschikbaar als prognose. Op dit moment daalt het aandeel van 92,0% naar 89,6% en het middelste overbiedingsbedrag van € 63.000 naar € 60.800.
• Verwachten jullie verdere prijsstijgingen, stabilisatie of een daling?
  De cijfers geven geen prognose. Het huidige beeld is gemengd: de middelste verkoopprijs daalt ten opzichte van vorig kwartaal, maar ligt boven vorig jaar. De prijs per vierkante meter ligt 6,6% hoger dan een jaar geleden. Dat past eerder bij een sterke markt met kwartaalmatige schommelingen dan bij een brede prijsdaling.
• Wat kan de grootste verandering in de markt veroorzaken?
  Binnen deze dataset is vooral een duidelijke verandering in de verhouding tussen beschikbaar aanbod en actieve vraag aan te wijzen. Externe oorzaken zijn niet met deze cijfers onderzocht.
• Wat zou jullie visie voor een verkoper over 6 maanden anders kunnen maken?
  Een duidelijke stijging of daling van het aanbod, een omslag in het aantal zoekers, langere verkooptijden, minder biedingen boven de vraagprijs of een duidelijke verandering in de prijs per vierkante meter.

De belangrijkste vraag: wat betekent dit voor míjn woning?

1. 1. Hoe verhoudt mijn woning zich tot recente verkopen van hetzelfde type in mijn wijk?
   2. Welke vraagprijs past bij mijn woning én bij de huidige vraag?
   3. Hoeveel concurrentie is er nu in precies mijn segment?